Loger ses enfants sans vendre un rein ?
Votre enfant étudiant ou jeune actif n’a pas les ressources pour se loger ? Et pourtant, de votre côté, vous êtes propriétaire d’un appartement qui aurait pu lui bénéficier. Pas de regret, vous allez pouvoir l’aider, et peut-être même optimiser votre fiscalité !
Si l’appartement est libre, votre enfant pourra l’habiter sans payer de loyer, mais il faudra respecter un certain formalisme pour ne pas tomber sous les foudres du fisc. Parents et enfant devront signer un écrit appelé «prêt à usage ou commodat».
L’écrit permet de légitimer l’opération et éviter une requalification en donation déguisée (du fait que l’enfant ne paie pas de loyer).
Le prêt à usage ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée. Le bien prêté doit être utilisé pour un but précis qui doit être spécifié dans le contrat. Dans notre situation, le but est de permettre à son enfant de se loger. Le prêt à usage est normalement gratuit. Le contrat doit préciser qui est responsable de l’entretien courant du bien et de la réalisation des réparations nécessaires, et qui paie les factures d’électricité ou d’eau notamment. Il vaut mieux faire rédiger ce contrat par un professionnel pour assurer une sécurité juridique.
La donation… temporaire
Si l’appartement est occupé par un locataire et que vous percevez des loyers, vous pouvez «transférer» le montant de ces loyers à votre enfant en toute légalité grâce à «la donation d’usufruit temporaire». L’acte doit être rédigé par un notaire. L’usufruit peut durer plusieurs années. En fonction de la durée de démembrement, sa valeur fiscale variera selon un pourcentage de la pleine propriété : 23% de la pleine propriété de 0 à 10 ans ; 46% de 11 à 20 ans ; 69% de 21 à 30 ans.
Ex : vous souhaitez faire une donation temporaire de 7 ans de votre appartement à votre fille (durée prévisible de ses études). L’appartement en pleine propriété a une valeur de 200 000€. La loi prévoit que chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu’à 100 000€. La valeur de l’usufruit pour la durée concernée est de 23% de la valeur de la pleine propriété du bien, soit une valeur d’usufruit temporaire à 46 000€. Nous sommes en-dessous des 100 000€, aucun droit de donation ne sera versé à l’administration fiscale.
Et si vous cédez la jouissance d’un appartement de manière temporaire, vous êtes libérés de toutes les charges attachées à ce bien. Vous ne payez que les grosses réparations. L’appartement cédé sur une durée déterminée est exclu de votre patrimoine et n’est pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de l’impôt sur le revenu (IR). Par ailleurs, il se peut qu’en tant que bénéficiaire, votre enfant ne soit pas soumis à ces impôts, notamment s’il est étudiant. Ainsi, le bien donné temporairement échappe pendant quelques années à toute taxation fiscale.
Toujours plus haut… à Annecy !
Selon les stats des Notaires, (été 2022-2023) la hausse de l’immobilier se poursuit sur Annecy. Elle est de 6 % pour les appartements anciens contre 3,4% en province. Et de 4,2% pour les maisons anciennes (2% en province). C’est toujours moins que l’année précédente où elle atteignait 12,5% pour les maisons anciennes.
